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炒房者自述:怎么用9个月里把房价炒高两三倍的

发布时间:2017-04-05 作者:电脑知识网 来源:www.sogoupc.com 字号:
假如不是这几天的采访亲耳所闻、亲眼所见,我无法置信这世界上竟有如此简单而暴利的商业形式。
 
下个月,我的采访对象魏广华就要分开漳州了,寻觅下一个猎物。在他的“团队”进驻福建漳州的9个月里,这里的房价高歌猛进,他带来的2000万现金,也只花进来了1000多万,如今卡里一共躺了接近5000万现金。“炒房要的是够准够快够狠,无异于刀口舔血,狠赚一把就要离场,寻觅下一城。”很难想象,作为楼市炒家中的新兵,魏广华的捞金速度竟如此之快。
 
下面,是中国证券报(公众号:xhszzb)记者再现的三个城市的炒楼故事。在一轮轮的房价上涨中,有的人暴富了,更多人的将来被房子裹挟,困难前行。
 
1
 
漳州“坐庄”风云
 
 
 
漳州地处闽南金三角,东临台湾,南接潮汕,距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市,四季微风拂面,是养精蓄锐的闲适之所。香飘万里的水仙花,也将漳州的名气播撒到全国各地,而最近半年来,其“如雷贯耳”的方式,却是涨幅位列全国前列的房价。
 
“9个月时间,均价涨2倍,个别楼盘超越3倍。”在这闽南人极为注重的清明节,泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜祖先,他“窃”以为本人为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推脱的奉献”。
 
来到漳州前,魏广华是一家鞋厂老板,因近些年“实体难做”,加之2016年初厦门房价节节攀升,他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰,魏广华经过缜密调查后,决议参加这支队伍。于是,每人拿出2000万资金,凑了接近2亿元,杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。
 
“联手坐庄”这种在股市里支配市场的办法,也被他们娴熟地“嫁接”到房产范畴。固然魏广华只是个新兵,但这丝毫无妨碍他从漳州的房地产市场捞金。“我以前做实体经济,成日操心操肺费神苦思,反而费劲不讨好,但是房地产不同,只需你将部分的东西了解透彻,资金流不要出问题,你就躺在家里赚钱了,这种四五线城市,前期政府不只不会干预,反而十分欢送房价上涨。”刚开拓新范畴不到一年的魏广华,讲起“秘籍”曾经头头是道。
 
2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时,市区房价均价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,以至在2.5—2.8万元之间。
 
回想起这9个月的光景,魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中,厦门岛内的均价曾经打破4万元,与其比邻的漳州才六千多块钱,当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁,以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户,均匀每户至少握着百来万拆迁补偿款,此刻拉升房价,不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需,配合一点学区房和厦漳同城化的概念,是个很合适讲故事的中央。”
 
到漳州安营扎寨后,魏广华他们早已事前踩好点了,首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。
 
这一“套路”屡试不爽,魏广华其他9个兄弟在其他楼盘依样画葫芦,陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居,总共花进来不到1亿元。这在当时,简直扫掉了漳州二手房买卖市场的三分之一存量。此刻间隔6月他们进驻时,刚过去三个月,而漳州的房价已被在他们的刺激下,每平米涨了近2000块钱。
 
“十个人要一口吻买下这些房子不是易事,难免树大招风。上数量级的投资,得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限,于是,他们就经过中介公司找农民工买身份证,之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户,对收入证明也不会认真核对。这样做不只悄无声息,还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式,觉得有点上瘾”。
 
吃下市区三分之一的流通盘,仅是魏广华的第一步骤。接下来,他们找到在当地有一定范围和垄断位置的房产中介机构协作,开端一天一天地刷新手中房产的挂牌价钱。“只需我们手上的房源一同抬价,再分布房价行将大涨的音讯,在售的房东也会跟风抬价,以至撤单张望,这样市面上的流通盘就不会扩展。我们能够经过对倒买卖的方式抬高房价,也能够直接刷新挂牌价。”魏广华表示,结合中介机构后,就开端经过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初,“厦门地铁将修到漳州市区”的音讯已传遍漳州的街头巷尾,“同城化”的概念也曾经不得人心,成为市民们茶余饭后的谈资,也成为房价疯涨的催化剂。
 
加之旧城改造和自然村拆迁构成的刚需,以及泉州、厦门等省内土豪纷繁赶赴漳州扫楼,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的状况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。
 
2017年4月初,魏广华在漳州宾馆见到中国证券报记者时,满面春风自得。在袅袅腾起的雪茄烟气中,他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式,他们手上近500套房已根本都转手,当时投进来的1.2亿元,净赚约2亿元,曾经开端寻觅下一个城市。
 
“这不到一年的房价涨势,我看在眼里,感到心酸和愤慨。在这种习尚的感染下,未来没人愿意兢兢业业做实业。炒房团掠取的是几代人的民脂民膏,透支的是一个青年家庭终身的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元,5个团就是10亿元,这些都是老百姓辛辛劳苦攒下来后,拱手送给他们的。”漳州当地一位官员通知中国证券报记者。
 
2
 
基金经理“结伙”赴贵阳
 
 
 
接通胡英杰的电话时,他的语气轻快响亮,显得朝气蓬勃,每一口都是春天的滋味与希望。由于,他三个月来的调研总算尘埃落定,下一个目的就是贵阳。
 
胡英杰,炒家,2015年“股灾”之前,他是一名有十年从业经历的基金经理。自股灾“败光”之后,他的主停业务从炒股变卦为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后,他开端寻觅下一个猎物。
 
“相关于揣摩不透的股市,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。”胡英杰似乎曾经打通股市和楼市的任督二脉,“最中心的是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低,买几股票,你就要投几钱,贵阳的样子,我如今投个30万块钱,可能就能够把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了,这个时分的收益率一下就放大4倍。”
 
胡英杰不是一个人在战役,和他一同“游手好闲”的小同伴还有五个,每个人身上都有三五千万现金。但是,他们对银行贷款不断情有独钟。即便手上有足够的资金,也不会一次性付清。首付款比例越低,杠杆效应就越大,自有资金的报答率就越高。
 
“炒楼和炒股差不多,找准有题材、有概念的楼盘,结合坐庄吃下市面上的流通盘,而且要吃小户型,这样本钱低,收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的,他庆幸本人走入了“一片新天地”。
 
Wind统计数据显现,从2015年6月15日开端,之后的181个买卖日,A股市场共发作了17次千股跌停,占比接近10%。也就是说,简直每10个买卖日股民就要阅历一次“股灾”。
 
合理股民们对着A股走势长吁短叹,哀其不幸怒其不争时,楼市已连创新高。“在此做一个简单的假定,假如有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子,该房产如今市值约900万元,收益高达690万元。假如此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市,到往常能保本已算万幸。”胡英杰表示。
 
那么,胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢?“这些年我不断在关注贵阳花果园小区,该小区被誉为中国第一神盘,是亚洲最大楼盘,占地1830万平方米,方案入住人口50万人。从今年1月初开端,胡英杰在花果园租下一套房,白昼他有时到市内各个中介门面串门,有时在家做功课,比照贵阳与全国其他省会城市的房价差距,并试图寻觅缘由。但是,晚上9点过后,胡英杰和他的同伴们都要雷打不动地做一件事:一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单,在楼底下挨家挨户数电灯,并认真做好笔记。
 
经过三个月的调研,胡英杰根本摸透了,花果园的入住率曾经到达80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳能否值得一炒的主要指标。“你晓得吗,贵阳居然还没有地铁房的概念。”胡英杰说,依照他过去两年在深圳积聚的经历,两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看,贵阳近年的房价根本在6000块钱左右横盘,从横向与其他省会城市的房价比照来看,贵阳与他们还差一截。
 
“4月中下旬住建部要发布全国70个主要城市的一季度房价走势,贵阳肯定又垫底,这块洼地一定会吸收游资进来。贵阳市内交通比拟拥堵,也是国内比拟有名的赌城,地铁房概念肯定能火。下一步,我们的方案是在地铁交汇处,选择流通盘较小的小区,一把吃掉一切的小户型,这样本钱低,容易转手,也容易抬起价钱。”胡英杰说。
 
3
 
G县的卖地“生意”
 
 
 
G县地处“襟三江而带五湖,控蛮荆而引瓯越”的江西东部,县城面积不过10平方公里,人均月收入2000块钱上下,属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工,只要春节时,各地车牌会“云集”县城,之后又冷冷落清。
 
2011年,江苏“土豪”徐波来到此地运营设厂,县城一条街道能够从头望到尾,晚上9点过后就一片乌黑。这一年,县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款,到尔后不久,G县指导与其慢慢熟络起来。2011年下半年的一天,县指导找到徐波,跟他商议“干出一番事业”。
 
“县指导跟我说,我们这里的住宅用地每亩大约70万元,你回江苏帮助找几位开发商过来,下一宗土地招拍挂的时分,必需帮我举牌到250万元以上,超出150万元的局部,县财政会择机返还给你们。楼盘开发后,县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断,这是一个“双赢”的项目,他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。
 
徐波回想说,“那块地拍卖那天,起拍价是70万元,从早上8点开端,我们6个人坐在最后排。江西本地开发商每次两千、三千地加价,一路拍到10点钟,我们都快睡着了,才刚刚报到95万元。眼看着离目的价还很远,我们第一次举牌,报出150万的价码,当时一切人的眼光都投向我们这边。就这样又拍了半小时后,价钱还在160万元左近彷徨。眼看着快11点了,我们加快进度,第二次举牌报价230万元,就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”
 
这块地后来被规划成G县第一个人车别离地高端住宅项目,2014年开盘价是5500块钱,在当地是“无以复加”的高价。徐波解释了其中的奥妙:开盘之前,就有浙江游资团队找上门来,容许能够一次性买下三分之一房产,前提是给予内部优惠,每平米降到4200块钱,但对外必需声称每平米售价6000块钱。
 
“这是个双赢的买卖,开发一个项目所需的资金极端庞大,近些年楼市调控日趋升温,房地产项目融资愈发艰难,严厉时以至不能拿土地去银行抵押融资,全靠开发商本人处理资金难题,所以财务本钱相当繁重,项目开发完成后,假如销售过慢招致资金回笼不了,资金链断裂,就会构成财务危机,更严重就是破产。”徐波通知中国证券报记者,这时分有游资炒房团找上门,就当是薄利多销,处理十万火急,先把各种借贷还上,剩下的就能够和当地中介及游资配合,捂盘惜售,统一提价,遥相呼应把房价抬起来。假如能再做通当地知名小学的工作,设个分校,那就是暴利的“学区房”项目。
 
在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后,G县又依样画葫芦出了两个“地王”。这三块地拍进来后,G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元,其中土地出让金大约占到4亿元。
 
“2016年我们的财政收入是13亿元,其中预算内收入约6亿元,其他的大局部是土地出让金。”G县财政局担任人4月1日通知中国证券报记者,由于实体经济不景气,当地的工业园根本处于停业状态,鲜有企业开机消费,财政收支压力很大,土地出让也是不得已。
 
土地财政不只解了G县的财政压力,也带富了县城四周的居民,依托土地征迁补偿款,他们在一夜之间暴富。原先静悄然的县城,如今夜幕来临后一派纸醉金迷的现象,KTV、酒吧简直夜夜爆满,当地多位企业老板通知中国证券报记者,“往常新开的酒店,房间根本都配了一台麻将桌,这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增加,看了真实痛心。”(应采访对象请求,魏广华、胡英杰、徐波系化名)

文章: 炒房者自述:怎么用9个月里把房价炒高两三倍的
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